Con base en los resultados de la Encuesta de inquilinos 2025Preparado por Universidad Nacional de San Martínlas condiciones de alquiler en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) muestran un marcado deterioro respecto a años anteriores, con contratos más cortos y aumentos más frecuentes como características predominantes del mercado.
Según el estudio, la duración de los contratos de alquiler se concentraba en términos de dos años. El 47% de los hogares inquilinos declaró tener contrato con esta prórroga, mientras que sólo el 18% tiene acuerdos de tres añosen su mayoría firmados antes de la derogación del ley de alquiler, se produjo en diciembre de 2023. Durante la vigencia de esta norma, hay que recordar, la oferta de viviendas en alquiler se había reducido al mínimo.
El informe señala que «la duración de los contratos de alquiler en el AMBA se consolidó en dos años y con actualizaciones mucho más frecuentes»tendencia que se intensificó tras la derogación de la Ley 27.551 a finales de 2023. Entre los contratos firmados bajo esta norma, el 42% tuvo una duración de tres años, mientras que entre los celebrados posteriormente predominan los contratos de dos años, alcanzando el 56%.
La reducción de la duración del contrato se combina con un aumento de la frecuencia de los ajustes. Casi la mitad de los hogares inquilinos del AMBA, El 48% tiene actualizaciones de precios de alquiler cada tres meses. A esto se suma un 21% con ajustes semestrales y un 15% con incrementos trimestrales. De esta forma, casi nueve de cada diez hogares presentan incrementos más de una vez al año, nivel superior al registrado en encuestas anteriores.
El estudio destaca que en 2022 seis de cada diez hogares tuvieron subidas más de una vez al año, porcentaje que ascendió hasta el 77% en 2024 y alcanzó casi el 90% en 2025. En este contexto, el trabajo advierte que «es especialmente notable la consolidación de las subidas trimestrales, con casi la mitad de los hogares alquilando en esta situación».
Cómo se actualizan los alquileres
En cuanto a los mecanismos de actualización, la mayoría de los contratos utilizan índices oficiales. 34% se ajusta por Índice de arrendamientos (ICL) y 33% para el Índice de Precios al Consumidor (IPC). Sin embargo, el 15% de los contratos no tiene un índice definido y otro 12% utiliza criterios diferentes. el pago de alquiler en dolares Aparece como un fenómeno marginal: sólo el 3% de los hogares inquilinos del AMBA informaron pagar en esta moneda.
La encuesta también analiza el papel de las empresas inmobiliarias, que intervienen en el 45% de las relaciones de alquiler encuestadas. Cuando hay intermediación, las condiciones contractuales suelen ser más homogéneas: El 68% de estos contratos tienen una duración de dos años y el 54% tiene aumentos trimestrales. Además, el 99% de los alquileres gestionados por agencias inmobiliarias cuentan con un contrato escrito.
Sin embargo, el informe indica que en el 80% de los casos en los que interviene una agencia inmobiliaria, los honorarios corren a cargo del inquilino. En el ciudad de buenos airesesta práctica se registra en el 61% de los alquileres intermediados, a pesar de que la normativa vigente establece que la comisión debe ser pagada por el propietario. El estudio destaca que esta situación «añade una carga inicial considerable a la hora de entrar en una vivienda».
En alquileres sin intermediación inmobiliaria las condiciones son más variadas. El 43% de los hogares alquila a un propietario directo que no conocía antes y el 10% a propietarios con relación anterior. En estos casos, es más común la ausencia de contratos escritos: el 39% de quienes alquilan a propietarios directos no tienen un contrato formal.
Mayor presión de alquiler
El deterioro de las condiciones contractuales se produce en un contexto de creciente presión de los alquileres sobre los ingresos. Entre 2024 y 2025, la proporción de hogares que gastan más de la mitad de sus ingresos en el pago del alquiler aumentó del 38% al 57%. En cambio, quienes gastan menos de un tercio de sus ingresos cayeron del 33% al 21%, alejándose de los estándares internacionales que recomiendan no superar este umbral.
A pesar de esta presión, el 93% de los hogares inquilinos declararon estar conscientes del pago del alquiler. Sin embargo, el 29% tuvo que endeudarse en el último año, y de los que pidieron préstamos, el 77% lo hizo para pagar el alquiler. Además, sólo el 14% logró ahorrar en el mes anterior a la encuesta.
La inestabilidad también se refleja en la movilidad residencial. El 70% de los hogares se ha mudado al menos una vez en los últimos cinco años y el 17% lo hizo tres o más veces. Entre los que cambiaron de vivienda, el 22% lo hizo porque no podían pagar el alquiler o la reforma, y el 18% lo hizo porque el propietario se negó a renovar el contrato.
En este marco, la encuesta concluye que las condiciones de alquiler en el AMBA se caracterizan por Contratos más cortos, aumentos más frecuentes y más incertidumbre para hogares inquilinos.
