El mercado inmobiliario industrial bonaerense cerró 2025 con un saldo positivodestacando la absorción neta de espacios logísticos. A pesar de los desafíos económicos que enfrenta el país, el sector sigue siendo clave para el desarrollo del país. cadenas de suministro. En particular, la Zona Sur se consolidó como la zona de mayor crecimiento, liderando absorciones y posicionándose como un punto estratégico para los operadores logísticos.
Durante el cuarto trimestre de 2025 la absorción neta alcanzó los 90.384 m2, lo que nos permite revertir el saldo negativo del trimestre anterior y cerrar el año con un positivo acumulado de 124.184m2.
Por otro lado, el informe también destacó la reactivación de la actividad de entregas de espacios logísticos. Durante el último trimestre se han incorporado 61.000m2 de nuevos espacios, correspondientes a proyectos tipo. construir para encajar. Estos espacios estuvieron ocupados desde el momento de la entrega, reflejando una fuerte demanda por parte de los grandes operadores logísticos que requieren espacios adaptados a sus necesidades específicas. Esta tendencia pone de relieve el crecimiento del sector logística del país y la preferencia por zonas cercanas a la Capital Federal.
A pesar de este crecimiento, el mercado también enfrenta algunos desafíos. Uno de los aspectos más relevantes es el aumento de los niveles de vacanteque se situó en el 6,0% al cierre de 2025, lo que supone un incremento de 0,4 puntos porcentuales respecto al trimestre anterior. Este aumento de vacantes responde, en parte, a la liberación de espacios en zonas como la Ruta 8 (Pilar) y la Zona Oeste, donde los niveles de desocupación alcanzan cifras superiores al 10%. A pesar de esto, el zonas más cercanas a CABA (Capital Federal) sigue siendo la más demandada, como lo demuestra el caso de la Zona Sur, que mantiene una baja tasa de desocupación del 1,4%.
En cuanto a los precios de alquiler, el mercado mostró una ligera moderación. El precio medio del alquiler era 7,2 USD por m2 al mes, lo que supone una caída del 2,8% respecto al trimestre anterior. Esta caída se atribuye en parte a la absorción de espacios de mayor valor, ya que las empresas que ocupan estos espacios en la Zona Sur y otras zonas cercanas a CABA siguen demandando ubicaciones de alto valor logístico. El áreas periféricascomo Pilar o Ruta 9, registraron precios más bajos, lo que puede atraer a empresas que busquen optimizar sus costos operativos.
Perspectivas para 2026: el desafío de la absorción
De cara al futuro, el informe destaca que las perspectivas para 2026 dependerán en gran medida de la evolución de economía en Argentina y el comportamiento de sectores claves como el comercio exterior, la manufactura y intermediación financiera. En particular, los analistas destacan que la absorción de espacio logístico en los próximos años dependerá no sólo de la disponibilidad de nuevas construcciones sino también de la recuperación económica y la capacidad de los operadores logísticos para adaptarse a los cambios del mercado.
él acuerdo económico A nivel nacional e internacional será un factor fundamental para la evolución del sector. En 2025, la absorción neta anual de 124.184m2 estuvo cercana al área entregada de 115.000m2, lo que refleja un saldo positivo pero muestra que aún hay stock de espacios disponibles que no han sido totalmente absorbidos. Esto implica que 2026 podría ser un año clave para mejorar los niveles de absorción, especialmente si se produce una reactivación de sectores como el comercio exterior, que tradicionalmente ha impulsado la demanda de inmuebles logísticos.
Por otra parte, el zonas más alejadas de la capital podría experimentar un aumento en la actividad, ya que muchas empresas que buscan reducir costos operativos consideran mudarse a zonas como la Ruta 8 (Pilar) o la Ruta 9 (Escobar). La reducción de los costes de alquiler en estas ubicaciones, combinada con el aumento demanda de espaciopuede conducir a una reactivación del mercado en estas zonas periféricas. Las empresas que han sido prudente en su estrategia inmobiliaria podrían ver una oportunidad para optimizar sus operaciones y reducir sus costos fijos al mudarse a estas áreas en expansión.
Conclusión: adaptación y crecimiento
El mercado inmobiliario industrial y logístico de Buenos Aires sigue fuerte adaptabilidad a las necesidades del sector. La absorción neta positiva y la reactivación de las entregas de nuevos espacios reflejan un mercado dinámico, aunque desafíos como el aumento de la ocupación en algunas áreas y la moderación en los precios de alquiler requieren que los actores de la industria sigan adaptándose a las condiciones cambiantes del mercado. economía.
Con las expectativas de reactivación económica para 2026, se pronostica que el mercado logístico seguirá siendo clave en el proceso de transformación de las cadenas de suministro, en un contexto de cambio constante en la demanda y los precios. El próximo año será sin duda decisivo para el sector, con oportunidades tanto en los corredores más cercanos a CABA como en zonas más alejadas, que podrían experimentar un renovado interés por parte de empresas en busca de espacios eficientes i costos más bajos.
