La reaparición del crédito hipotecario en 2025 reactivó la posibilidad de financiar la compra de vivienda favorecida por Estabilidad cambiaria, menor inflación e incertidumbre. Reducido Este escenario permitió el retorno de la financiación de la vivienda, aunque la reactivación mantiene un peso limitado en el mercado inmobiliario, suficiente para renovar la comparación entre alquiler y compra.
Según el último Informe Monetario del Banco Central, el crédito hipotecario registró un aumento interanual en diciembre de 2025. 186,4%con los créditos ajustados por la UVA como principal driver.
Se observa una recuperación de la demanda de créditos hipotecarios, aunque todavía lejos de los picos observados en otros periodos
Para este año, especialistas esperan que el financiamiento siga ganando espacio, en un contexto en el que avanza la oferta bancaria gradual y las tasas de interés siguen siendo altas para el hogar promedio con exceso de ingresos.
Este cambio coincide con alquileres los cuales se mantienen en niveles elevados y los precios de venta con subas moderadas, lo que redujo la diferencia mensual entre pagar el alquiler de un departamento y afrontar el pago de un crédito hipotecario. reducidorenovando así el debate entre las dos opciones.
Valor de ubicación
El mercado de alquiler en la ciudad de Buenos Aires se mantiene en valores elevados. Según el último relevamiento del portal inmobiliario Zonaprop, en noviembre el 2,2% mensual y acumula un aumento del 32,6% en los primeros once meses de 2025, por encima de la inflación del período, que fue del 27,2%.
En cifras concretas, el alquiler de un apartamento de una habitación es de unos 625.000 dólares al mes, mientras que el valor de un apartamento de dos habitaciones es de 730.000 dólares. En el caso de las unidades de tres habitaciones, el alquiler promedio asciende a $987,000 por mes
Precio de un apartamento
A diferencia del mercado de alquiler, los precios de venta muestran una dinámica más estable. Los datos de Zonaprop sitúan el valor del metro cuadrado en la ciudad de Buenos Aires en noviembre a 2.450 dólaressin cambios desde octubre. Hasta el undécimo mes de 2025, los precios de los departamentos habían acumulado un aumento del 5,4% en términos de dólares.
En valores de mercado, un departamento de un dormitorio tiene hoy un precio promedio de USD 107.000, mientras que uno de dos dormitorios está en USD 129.500. En el caso de las unidades de tres dormitorios, el valor se eleva a $179.000.
El contexto de mayor estabilidad de los precios de los pisos coincidió con una recuperación de la actividad inmobiliaria
El contexto de precios más estables coincidió con una recuperación de la actividad inmobiliaria. Según el Colegio de Notarios de la Ciudad de Buenos Aires, durante el año 2025, 69.461 escritoslo que representó un crecimiento del 26,8% respecto al año anterior.
El valor promedio de las transacciones de venta fue de $153.754.186, equivalente a $104.412 al tipo de cambio oficial promedio de diciembre. Este monto presentó un incremento interanual del 43,9% en pesos y del 2,5% en dólares.
Dentro de este total, los créditos hipotecarios fueron el segmento de mayor crecimiento dentro del sistema financiero. Se ha alcanzado el stock total 6.500 millones de dólares en diciembrecon un incremento nominal de 258,8% y un incremento real de 173,9% en el año. Pese a este crecimiento, las hipotecas siguen representando alrededor del 5% del crédito total en pesos.
Magdalena Tatopresidente del Colegio de Notarios de Buenos Aires, destacó que 2025 terminó como «el quinto mejor calendario en 27 medidas».
Tato agregó: «Tenemos el desafío de mejorar las condiciones en 2026 porque en los últimos dos meses ha habido una desaceleración del crédito y estábamos muy cerca de tener el récord hipotecario desde que lo medimos en 2009. Con una rentabilidad de los préstamos un poco más intensa, podemos seguir creciendo porque el crédito a la vivienda es virtuoso y multiplicador del mercado inmobiliario».
Tenemos el desafío de mejorar las condiciones al 2026 porque en los últimos dos meses ha habido una desaceleración del crédito y estábamos muy cerca de tener el récord hipotecario desde que lo medimos en 2009 (Tato)
Los consultores de la industria pronostican una expansión más moderada del crédito hipotecario para 2026, con una tendencia positiva si la desinflación se consolida y las condiciones macroeconómicas se mantienen estables.
Características del mercado
Actualmente, la oferta bancaria se concentra en Créditos ajustados a UVAcon plazos que suelen estar entre 10 y 20 años y tasas de interés que varían según la entidad y el perfil del solicitante.
En el caso de los bancos públicos, las tasas parten de niveles cercanos 6% anual por encima del ajuste para clientes con cuenta nómina, mientras que para entidades privadas pueden oscilar entre Del 10% a más del 15% anual para clientes generales.
Para un departamento de dos ambientes en la ciudad de Buenos Aires, los créditos hipotecarios suelen financiar alrededor de 75% del valorlo que implica un préstamo cercano a los US$100.000 y un pago inicial de entre el 20% y el 25%.
Según simulaciones del sistema bancario, el pago inicial de un crédito hipotecario UVA por este monto ronda actualmente $700,000 por mescon variaciones en función de la tasa aplicada por cada entidad. En algunos bancos privados, la comisión puede estar por encima de este nivel.
Según simulaciones del sistema bancario, el pago inicial de un crédito hipotecario UVA por el equivalente a USD 100.000 es de unos USD 700.000 mensuales
El dato cobra relevancia si lo comparamos con el mercado de alquiler. Hoy alquilar un departamento de dos ambientes en la ciudad de Buenos Aires cuesta en promedio 730.000 dólares al mes. En términos nominales, la diferencia entre pagar un alquiler y afrontar el pago inicial de un préstamo hipotecario es limitada.
La principal diferencia aparece en la requisitos y riesgo presa Para acceder a un préstamo de estas características, los bancos exigen unos ingresos familiares mensuales que pueden oscilar entre De 2,5 millones de dólares a más de 5 millones de dólaressegún la tarifa, plazo y entidad. Además, al tratarse de préstamos ajustados a la inflación, la comisión puede aumentar más que los ingresos del grupo familiar.
La elección entre alquilar o comprar no tiene una única respuesta y depende, en gran medida, de la estabilidad de los ingresos, la capacidad de ahorrar para cubrir la hipoteca y el horizonte de permanencia en la vivienda.
