El crédito hipotecario alcanza niveles récord tras un largo estancamiento: en 2025 se otorgaron 44.305 préstamos, lo que lo convierte en el mayor del mundo Cuarto volumen anual más alto desde 2004sólo por detrás de los picos históricos de 2017, 2018 y 2007. El repunte marca un cambio importante en el acceso a la vivienda, aportando dinamismo al mercado inmobiliario.
Un informe de Tejido Urbano dice que la recuperación económica está afectando no sólo los volúmenes de crédito sino también la renovada centralidad del crédito hipotecario en el sistema financiero y los mercados inmobiliarios urbanos. En definitiva, 2025 se caracterizará por una consolidación operativa tras años de inactividad.
“Desde una perspectiva temporal, habrá cierta volatilidad en la segunda mitad de 2025. Noviembre mostró una desaceleración relacionada con la incertidumbre electoral, pero diciembre cerró con un claro repunte a niveles similares a julio. El pico anual se alcanzó en octubre, con 2.600 títulos hipotecarios emitidos.mientras que el volumen operativo a finales de diciembre fue de 2.161 aviones, consolidando un sólido desempeño. «Dijo Tejido Urbano.
Al mismo tiempo, el municipio de Buenos Aires muestra un crecimiento importante: el número de contratos hipotecarios en 2024 será inferior a 5.000 Saltar a 13.953 en 2025. Por lo tanto, el crédito explica el 20% de las transacciones, con un valor promedio de transacción de $1,420 millones. $101,000 cada operación.
El desempeño promedio de los boletos en la ciudad de Buenos Aires muestra un patrón sorprendente. Después de varios meses de caída, de junio a noviembre, diciembre rompió la tendencia con un salto notable: de 89.000 dólares a 113.000 dólares en sólo un mes.
Por su parte, octubre se consolidó como el período más volátil, con 1.501 escrituras hipotecarias, y ello en un contexto de decisiones tempranas tomadas ante la coyuntura electoral.
En términos de volúmenes de negocio, el cierre de año volvió a acercarse a los niveles observados a principios de 2025, lo que indica que se están consolidando nuevos niveles de negocio marcados por un mercado más cauteloso.
«Los préstamos hipotecarios han vuelto. Los desafíos que tenemos por delante no son pequeños: Mantener el volumen, ampliar el acceso y resolver cuellos de botella El financiamiento continúa restringiendo el acceso de gran parte de la clase media actual. La discusión ya no es si el crédito existe, sino hasta dónde se puede extender y quiénes pueden ser incluidos en la siguiente fase», analiza el informe.
¿Qué pasó con las tarifas?
Las condiciones crediticias también han cambiado. La tasa de interés promedio a partir de 2025 será 5,2% anualque se prolongó hasta septiembre antes de caer, impulsado por una línea de menores tasas de interés del Banco Nación. La tenencia promedio aumentó de 23,6 años a 25,8 años, lo que ayudó a asegurar más viviendas y equilibrar estándares de aprobación más estrictos.
Tejido Urbano afirmó: «Esta ampliación no es menor: responde a la estrategia y a la necesidad de cumplir con el ratio comisión-ingresos exigido para la aprobación del préstamo. De hecho, este plazo se ha convertido en una de las principales variables de ajuste para ampliar el abanico de hogares cualificados, que ya estaba limitado por el endurecimiento de los ratings bancarios».
La financiación total ascendió a 3.679 millones de dólares, predominando los planes de tasa flotante (más de 3.200 millones de dólares) frente a los planes de tasa fija (434 millones de dólares). El tráfico mensual osciló entre 233 millones de dólares a principios de año y 275 millones de dólares en diciembre, lo que indica un nivel operativo relativamente alto.
Qué esperar este año
Tejido Urbano dijo que a principios de 2026 se vivió una situación especial en el crédito hipotecario: ahora no hubo un impulso inicial de rebote, pero fue significativamente mayor que la parálisis de años anteriores.
Desde una perspectiva operativa, el sistema parece haberse estabilizado en niveles comparables a los de marzo de 2025, lo que sugiere que el crédito ya no depende enteramente de shocks específicos, sino que está comenzando a desarrollarse de manera más regular.
El análisis sugiere que la trayectoria de este año dependerá menos de la demanda subyacente que siga vigente y más de la capacidad del sistema financiero para modernizar procesos, acceder a capital y operar a escala.
En este contexto, el papel de las personas físicas adquiere particular importancia. El desafío ya no es reactivar el crédito sino ampliar la gama de hogares que realmente califican, lo que se relaciona con cuatro factores centrales: la flexibilidad del sistema de puntuación, la función de la NAB como actor anticíclico, las capacidades de financiamiento y titulización del sector privado, y la innovación regulatoria que reduce la fricción sin sacrificar la transparencia.
Al mismo tiempo, el informe destaca que otro eje de transformación está en el sector de la banca pública. A principios de enero, el Banco Nación lanzó un programa de tasación y aprobación de hipotecas completamente digital, marcando una ruptura con la dinámica tradicional del mercado.
La magnitud de este cambio es relevante. La digitalización integral del proceso acorta el tiempo, reduce los costos administrativos y elimina los obstáculos burocráticos que históricamente han obstaculizado a muchas familias. Al mismo tiempo, se introduce un esquema de evaluación centralizado y estandarizado para ampliar la escala sin perder el control de riesgos.
La plataforma también incluye un módulo que conecta la oferta y la demanda: una cartera específica de propiedades e instituciones inmobiliarias prevalidadas como aptas para préstamos hipotecarios, integrando a compradores, bancos y el mercado inmobiliario en un solo ecosistema.
El impacto potencial de este cambio es enorme si tenemos en cuenta la influencia que el banco nacional ya tiene en el mercado. La entidad, que originó más de 20.000 hipotecas, se consolidó como un actor importante del sistema en 2025, explicando gran parte del crecimiento en volumen de negocio y en importes de pago.
Dado que el sector privado muestra más cautela, el liderazgo de los bancos públicos parece ser un factor clave para mantener los niveles operativos de crédito y evitar reveses.
Otro componente central de esta etapa es la ampliación del alcance de las entidades de crédito. La introducción de líneas específicas para un solo contribuyente introdujo un cambio de paradigma en la evaluación crediticia, al priorizar la trayectoria fiscal y el cumplimiento sobre la estabilidad de las relaciones formales de dependencia.
La mayor posibilidad de que un hogar sea copropietario y codeudor, así como los vencimientos de hasta 30 años y un esquema de tipos de interés diferenciados en función del vínculo con la entidad, apuntan directamente a un segmento hasta ahora en gran medida excluido del crédito hipotecario.
Tejido Urbano cree: «En conjunto, estas señales configuran un escenario en el que el crédito hipotecario ya no depende enteramente de la situación macroeconómica actual, sino de decisiones institucionales específicas. La estabilización de variables como la inflación y los tipos de cambio ayudará a mejorar la previsibilidad, pero la tasa de crecimiento real en 2026 dependerá de la modernización de los procesos, de criterios de admisión más flexibles, de la profundización del financiamiento a través de los mercados de capitales y del mantenimiento del dominio de la banca pública».
«El sistema ha vuelto a cambiar. La cuestión a partir de 2026 no es si el crédito hipotecario existe, sino si puede transformarse en una política financiera que escale, pueda acoger a más personas y sostenerse en el tiempo sin repetir las limitaciones de ciclos anteriores», concluyó.
