Los préstamos hipotecarios mostraron un aumento notable en 2025, pero el acceso sigue siendo limitado y solo representa pequeña parte de la financiación total.
En 2026, la tendencia positiva podría continuar si el contexto económico es favorable, se moderan los tipos de interés y se facilita el acceso. Fuentes del sector bancario advierten que será necesario alinear varias condiciones clave.
En diciembre, el stock total de este segmento alcanzó los 6,5 billones de dólares, lo que supuso un incremento interanual nominal del 258,8% y del 173,9% en términos reales.
Durante la mayor parte del año, la suscripción de créditos hipotecarios mostró dinamismo, aunque perdió impulso hacia el final del período.
Durante gran parte de 2025, el crédito hipotecario mostró dinamismo, aunque perdió impulso hacia el final.
Con las elecciones legislativas, se observó una ligera desaceleración en el segundo trimestre, sin comprometer el avance: en septiembre el stock superó los 5,3 billones de dólares, con aumentos en términos reales cercanos al 8,5% y récords consecutivos de montos colocados.
En los últimos tres meses del año la desaceleración se ha intensificado, siendo noviembre el de menor crecimiento, en un escenario marcado por alzas de tasas de interés, menores colocaciones y mayor cautela macroeconómica.
First Capital destacó que esta expansión de las operaciones debe interpretarse inicialmente de forma muy pequeña. Actualmente, los créditos hipotecarios representan alrededor del 5% del financiamiento total en pesos del sector privado, por lo que aún hay mucho espacio para su desarrollo.
Los créditos hipotecarios representan alrededor del 5% del financiamiento total en pesos del sector privado
Vale decir que la morosidad bancaria en los créditos a las familias alcanzó el 7,8% en octubre de 2025, triplicando el nivel del mismo mes de 2024 y siendo la más alta de los últimos 15 años.
Sin embargo, el economista Andrés Salinas Dijo que los impagos nunca fueron un problema grave en los créditos hipotecarios UVA. «De hecho, es el tipo de préstamo con menor morosidad de todo el sistema financiero, si se mira su historial de largo plazo».
El analista recordó que en 2018 se otorgaba financiamiento a personas con altos ingresos reales, ofreciendo un amplio margen de seguridad, y efectivamente así se mantuvo. Por el contrario, desde 2023 los ingresos se han mantenido bajos y recién ahora han comenzado a recuperarse.
«Esto indica que los créditos se otorgan en un marco de recuperación, por lo que los retrasos en los pagos probablemente no se conviertan en un inconveniente, más allá de algunos casos puntuales que siempre pueden presentarse», enfatizó.
La otra cara es que las condiciones son cada vez más restrictivas y sólo las personas con alto poder adquisitivo tienen acceso a ellas.
Bancos: perspectivas y condiciones.
En el sector bancario esperan que los préstamos hipotecarios sigan creciendo en 2026 y 2027. «Es un producto que nos interesa», dijeron los líderes del mercado.
Los retrasos en los pagos probablemente no se conviertan en un inconveniente, más allá de algunos casos puntuales que siempre pueden presentarse (Salinas)
Sin embargo, la magnitud del crecimiento y las tasas de interés dependerán de varios factores:
- Posibilidades de titulización: Depende de que el mercado de capitales esté dispuesto a comprar los paquetes hipotecarios de los bancos, lo que les permitiría tener fondos para otorgar nuevos préstamos. «A nivel mundial, esta financiación suele proceder de los fondos de pensiones».
- Pagos de salario en billeteras.: Si se habilita el pago de salarios a través de billeteras virtuales -como propone el dictamen del Senado sobre la reforma laboral- habría menos fondos disponibles. Los depósitos se desviarían del sistema financiero, reduciendo la capacidad crediticia generada por los «depósitos estables», que se utilizan para préstamos hipotecarios.
- Riesgo país: cuanto menor sea la incertidumbre, menor será el tipo de interés del mercado.
- inflación: Cuanto mayor sea la estabilidad de precios, menor será la tasa de descuento y mejor será la capacidad de pago.
Según las fuentes, «los dos primeros puntos afectan directamente al ‘volumen’ y la ‘cantidad’ de los préstamos, e indirectamente al tipo de interés. Estas variables explican en gran medida el crecimiento o la contracción de los préstamos. Los dos últimos afectan principalmente al tipo de interés».
Expectativas para 2026
Guillermo Barberosocio de First Capital, ha señalado: «Las cifras muestran un cambio de régimen respecto a años anteriores, con un producto que volvió a tomar protagonismo. El reto de futuro será mantener el crecimiento a través de fuentes de financiación estables y condiciones que permitan ampliar el acceso sin comprometer la sostenibilidad del sistema».
Barbero predijo que la expansión continuará hasta 2026, pero advirtió: “Hasta mercado de inversión Si estamos dispuestos a comprar títulos de cartera hipotecaria, será difícil empezar a ver mejores condiciones y volúmenes realmente significativos».
El desafío de ahora en adelante será mantener el crecimiento a través de fuentes de financiamiento estables y condiciones que permitan un mayor acceso (Barbero)
El analista añadió: «Actualmente se observa un ritmo de crecimiento razonable, pero insuficiente para cambiar el escenario o dinamizar un mercado inmobiliario que, además, enfrenta costos de construcción muy altos y una acción que ha ido envejeciendo en los últimos años debido al bajo número de operaciones. Por tanto, mientras el mercado no se normalice, no podemos esperar un despegue real del crédito hipotecario”.
Federico González RoucoEl economista Empiria, consideró que 2026 será un año «tranquilo» en materia de crédito. Explicó que el financiamiento funciona bajo la lógica de la oferta y la demanda y que, en el caso de los hogares, el punto clave es la capacidad real de acceso, determinada por la elegibilidad formal y la relación entre la cuota y el ingreso.
En relación a la elegibilidad, González Rouco indicó que el mercado se concentra, en gran medida, en trabajadores registrados en relación de dependencia. Aunque este universo se está reduciendo, aclaró que «hay mucho que captar» y que no es el principal límite del crecimiento actual.
El segundo factor, la relación comisión-ingresos, está sujeto a variables como salarios, tipos de cambio, precios de las propiedades y condiciones de crédito. El economista no prevé una caída significativa de los salarios medidos en dólares, pero espera un ajuste al alza en los valores inmobiliarios, que se mantienen en niveles bajos.
El punto clave es la capacidad real de acceso, determinada por la elegibilidad formal y la relación entre la cuota y los ingresos (González Rouco)
González Rouco expresó mayor cautela respecto de las condiciones crediticias. «Es la variable más preocupante», ha subrayado, y ha apuntado que en este sentido hay «poco margen de mejora a corto plazo». Según su análisis, puede haber algunos avances, pero no cambios drásticos.
El economista resumió: «Por el lado de la demanda, el problema está en la relación cuota-ingreso. Vamos a un mercado con más restricciones de ingresos, debido al aumento del valor de los inmuebles y las condiciones exigentes». «Después de un año de crédito hipotecario de 3.300 millones de dólares, me imagino el año 2026 con este importe como límite. Estamos hablando de 40.000 créditosNo es insignificante pero tampoco exagerado.»
Marta Liottopresidente de la Asociación Inmobiliaria de la Ciudad de Buenos Aires, ha afirmado: «Tenemos buenas expectativas para este año. La Ley de Presunción de Inocencia Fiscal, sumada a la liberación de fondos de lavado de dinero y las proyecciones de una macroeconomía más ordenada (con menor volatilidad y menores tasas) configuran un escenario inmejorable para que la actividad inmobiliaria en general pueda seguir fortaleciendo el crédito hipotecario en general».
Germán Gómez Picasso.El director de Reporte Inmobiliario, ha remarcado: «Las expectativas son muy buenas. Según los resultados de las elecciones de octubre, se prevé que los tipos de interés comenzarán a bajar gradualmente en 2026».
“Si bien la demanda cayó levemente en noviembre y diciembre, todo indica que durante el primer semestre del año las cifras volverán a mejorar y se retomará un ritmo cercano al 20% de compras y ventas apalancadas por crédito hipotecario, como ocurrió a principios de 2025”, proyectó.
Todo indica que durante el primer semestre las cifras volverán a mejorar y se retomará una tasa cercana al 20% de ventas apalancadas en crédito hipotecario (Gómez Picasso)
Gómez Picasso dijo: «En la última parte del año pasado la gente respondió bastante bien, a pesar de un aumento en las tasas de interés que fue significativo. Hoy las tasas más bajas oscilan entre el 6% y el 7% anual del ajuste CER o UVA, principalmente en la banca pública. En cambio, en la banca privada aparecen las tasas más altas, que en muchos casos rondan el 15 por ciento».
El especialista espera una reducción de estos porcentajes. Con tipos de interés en torno al 7% u 8% no habría boom, pero sí un nivel relevante de consultas y operaciones.
En este contexto, la previsión es que el Los precios de las propiedades aumentan ligeramente más que en 2025. «Con el apoyo crediticio en 2026, es razonable esperar un ligero aumento, ya que los valores todavía están rezagados», dijo Gómez Picasso.
