Los defectos de construcción en viviendas de nueva construcción pueden acabar arruinando la reunión de muchos nuevos compradores que ventilan su descontento en los distintos foros comunitarios disponibles en internet. Puertas que no cierran, zócalos sueltos, olores que rezuman de los interruptores, humedad, aislamiento defectuoso, goteras, ruido, espacio de estacionamiento demasiado pequeño, domótica defectuosa o una piscina que gotea. La lista es interminable, tanto en el apartamento como en las zonas comunes de la urbanización. En algunos casos son defectos de terminación, pero en otros afectan la habitabilidad.
El promedio de accidentes por vivienda terminada es de 35, según un informe de Building Cluster, un grupo de varias agencias constructoras que analizó 2.000 viviendas y registró 70.000 accidentes. Es una cifra muy alta, aunque «hace unos años había cada vez más incidentes graves de media. Se producían muchas viviendas, pero menos control. Todo ha cambiado desde esos años, y en general Say, ha mejorado». El sector de los promotores y sus agentes se han vuelto muy profesionales», señaló Samuel Hodge, portavoz del Grupo de Trabajo de Eventos de Posventa del Clúster de la Construcción.
La experiencia de los abogados que trabajan en estas materias es un tanto turbia: “Pocas promociones se entregan en perfecto estado, y las actuaciones por defectos de construcción en obra nueva, ya sean judiciales o extrajudiciales, siguen siendo muy habituales”, afirma Iván López. Iene Abogados es socia y responsable del ramo de la construcción y derecho inmobiliario. Entre otras cosas, “hay una falta de atención al cliente por parte de las promotoras y constructoras, y se hacen de la vista gorda”, dijo Luis Miguel Fernández, abogado y director de Aestimatio Abogados.
Las quejas de los compradores no diferencian y están dirigidas a pequeños y grandes desarrolladores. Nombres como Neinor Homes, Aedas Homes, Habitat, Vía Célere, Grupo Roca, etc. son ignorados en los foros de la comunidad y en los asuntos que manejan los abogados consultados. «Las grandes promotoras no han sido ajenas a estos hechos, algunos de ellos han sido bastante duros con los tribunales. El sector de alta gama no es una excepción, aunque esto es menos habitual ya que en muchos casos suelen ser de menor tamaño o más exclusivos. Actividades promocionales». , más atención al detalle y la fase de postventa”, comenta López.
¿Por qué las viviendas nuevas entregadas todavía tienen tantos defectos de construcción? Luis Miguel Fernández fue tajante: «Para ahorrar costes, porque los promotores subcontrataron la construcción, por la falta de diligencia en la dirección facultativa, y por la falta de supervisión de la obra». El abogado de Iene finalizó argumentando: «La obra se hizo con demasiada precipitación porque hay que respetar los plazos de entrega acordados con el comprador y cuando se opta por técnicas constructivas más innovadoras, puede no haber suficiente preparación por parte de los trabajadores para ejecutarlas de forma solvente”. la mayoría de las fallas ocurren durante la fase de ejecución, no en el proyecto. No olvides las cosas importantes. “La gente ahora está exigiendo más calidad y menos satisfacción de sus viviendas, exigirán que sean perfectas y acordes con el precio que pagaron por ellas”, dijo Francisco Moya, del departamento legal de DPCON.
Las fuentes del sector de las grandes promotoras intentan diferenciarse de las más pequeñas. Señalaron que las reclamaciones por daños en su caso representaron solo un porcentaje mínimo, el número de incidentes por vivienda fue de 20, el tiempo de resolución fue de aproximadamente 37 días, los defectos de habitabilidad se atendieron en 24 o 48 horas por emergencias y solo el 0,1% de los casos terminó en litigio. En lugar de ignorar los defectos, aluden al proceso de construcción intensivo en mano de obra. Además, “faltaba trabajadores debidamente formados para trabajar en los distintos oficios, lo que hacía que la calidad de la ejecución a veces se resintiera”, dijo Horche, quien recordó que no es lo mismo construir una casa que construir un coche.
Para muchos compradores, la posventa es la parte más dolorosa del proceso. Según la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), «en el proceso de compra todo son buenas palabras, pero el servicio postventa muchas veces es otra historia». “Debes insistir en solicitar los materiales y servicios de reparación, y dejar siempre constancia escrita de tu petición”, aconsejan en la OCU. Los abogados de Aestimatio son partidarios de enviar un acuerdo de solicitud de burofax a todos los abogados: promotores, estudios de arquitectura, arquitectos senior y arquitectos técnicos.
Los patrocinadores tienen departamentos dedicados a responder a estas solicitudes. El problema, dicen, es la prisa. «Los compradores quieren una respuesta inmediata cuando se resuelven las incidencias, pero primero hay emergencias (tuberías rotas, humedad que impide el uso del edificio, funcionamiento de instalaciones críticas…). Luego hay comentarios que afectan a la estética. Y todo hace falta. El tiempo muchas veces no alinearse con las expectativas o agendas de los compradores”, dijo Horche.
Una vez entregadas las llaves de la nueva vivienda, los compradores disponen de un plazo legal para presentar una reclamación. La normativa de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) exige un período de garantía de un año por defectos de acondicionamiento. Se trata de desconchones de pintura, imperfecciones de suelos y baldosas, purpurina… cosas que se pueden ver a simple vista. “Este plazo se cuenta desde el día en que el agente constructor firma el comprobante de recepción de la obra, no desde el día en que se firma la escritura”, dijo Alejandra Parente, jefa del conjunto habitacional del lugar El Defensor de tu Living. aparecen en la escritura de compraventa, por lo que los Clientes no suelen saberlo.
Es importante ignorar las cartas que a veces reciben los clientes indicando que tienen un mes para reclamar estos defectos del producto terminado. «Solo hay que cumplir los plazos que marca la ley. Los promotores suelen dar plazos más cortos, que no son más que persuasivos», afirma Carmen Giménez, abogada principal del despacho de abogados G&G.El propio abogado en Alcobendas en 2021 compró una casa a Neinor Homes por 521.000 €, sin IVA, en una campaña promocional de Neinor Homes «En 15 meses y a través de correos electrónicos constantes, se han solucionado muchos errores, pero hay un defecto de habitabilidad más importante, que es el ruido o la contaminación acústica, que hay que reparar». tanto económica como moralmente». Afirmó que ya está preparando una demanda.
paraguas legal
Por defectos de habitabilidad, el plazo legal es de tres años. Los defectos estructurales (cimientos, suelos, muros de carga…) pueden tardar hasta 10 años, dice Parente, aunque los errores de este tipo son raros. Luego está la cláusula prescriptiva de que se puede hacer una reclamación dentro de los dos años a partir de la fecha en que se conoció el defecto. “Se puede interrumpir por un requerimiento extrajudicial fehaciente, de modo que cada vez que lo interrumpamos, tenemos dos años más”, dijo Fernández.No olviden que la responsabilidad contractual del promotor es de cinco años a partir de la fecha de compra de la casa. .Año. “Pero no podemos cumplir con el plazo porque vamos a empezar a correr el riesgo de que quieran echarle la culpa, por ejemplo, al déficit de mantenimiento de la vivienda, con razón o sin ella”, dijo Iván López. una manera práctica de obtener apoyo para los pasos preliminares de una posible demanda si el iniciador no resuelve el problema dentro de los seis u ocho meses.
Para los promotores, la posventa es la prueba del algodón en todo el proceso de promoción. Sabemos que nuestras evaluaciones en la resolución de incidentes pueden mejorar, y estamos trabajando en eso”, dijo Horche. Los desarrolladores dijeron que cuando recibieron una solicitud, se comunicaron con la empresa constructora y supervisaron la resolución. “Pero en muchos casos, el compañía constructora En última instancia, va a sus aseguradoras, y no mueven los archivos sin un juicio o proceso legal «, dijo Fernández. El departamento legal de DPCON manejó más de 1,000 reclamos legales por defectos de construcción durante 30 años, dijeron: «Solo el 5% de los casos llegan a una resolución sin litigio». A medida que avanza el proceso, el cliente a menudo acepta el acuerdo, ya sea de reparación o compensación, antes del juicio.
La organización de la OCU recuerda que “los folletos, anuncios promocionales e informes de calidad que se nos entregan en el momento de la firma del contrato tienen valor contractual y por tanto deben permanecer hasta la entrega y firma de la escritura de compraventa. también reclaman deficiencias de elementos privados así como deficiencias de elementos públicos en nombre de miembros de la comunidad.
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