Cinco Días

Los ciudadanos españoles dispondrán de un nuevo marco legal para aspirar a su derecho constitucional a la vivienda. El acuerdo en el parlamento sobre un proyecto de ley nacional sobre el derecho a la vivienda traerá dos innovaciones importantes al mercado inmobiliario: limitar los precios de alquiler y promover más viviendas sociales.

Después de largas negociaciones para que se apruebe la ley, la gran pregunta es si realmente es capaz de abordar los graves problemas de vivienda, especialmente para los jóvenes. Con las hipotecas cada vez más caras y limitadas a salarios por encima del promedio y el mercado desabastecido y evitando que los precios de compra bajen, alquilar es imprescindible para aquellos que buscan su primera casa. Aunque las fuertes subidas de precios son prohibitivas, sobre todo en Madrid y Barcelona.

La nueva ley solo va a traer cierto alivio al mercado del alquiler si no consigue la aprobación parlamentaria en las próximas semanas, aunque hay muchos matices y grandes incógnitas sobre su verdadera eficacia.

límite de precio

Desde el principio, la ley limitó los aumentos de alquiler del 2% en 2023 y del 3% en 2024, y estipuló que las llamadas áreas de estrés estarían limitadas y reguladas para 2025. Serían aquellos cuya hipoteca o alquiler más gastos básicos y suministros cuesten más del 30% de los ingresos medios de los hogares, o cuyo precio de compra o alquiler de vivienda haya subido al menos 3 puntos porcentuales por encima del IPC del año. Cinco años antes de declarar un área de énfasis. Una de estas dos condiciones es suficiente.

Pero la aplicación efectiva de esos topes dependerá de las comunidades autónomas, que tienen jurisdicción sobre la vivienda y tienen la potestad de declarar zonas de presión. En plena campaña electoral, se resolvieron los obstáculos políticos, con gobiernos regionales como el de Madrid que ya anunciaron que no limitarían los precios de los alquileres.

Por lo que el impacto real de la nueva ley de alquileres ya empieza con una cojera grave, que puede dar lugar a enormes diferencias de precios de una zona a otra. “Si se deja al arbitrio del ayuntamiento o de la comunidad autónoma la definición de zona de estrés, puede existir un desequilibrio geográfico relevante entre las zonas próximas. Es imposible prever qué entidades territoriales acordarán declarar una zona de estrés” , explicó Félix de BBVA Research Lores.

Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa, coincide en que la eficacia de la nueva ley será «limitada porque los distritos y ayuntamientos tienen la potestad de declarar estas zonas bajo presión. La eficacia de cualquier política de vivienda requiere consensos a largo plazo».

¿Bajarán los alquileres?

Lores y Arias también apuntan a uno de los efectos que más críticas ha suscitado, a saber, que los topes en los precios de alquiler podrían terminar deprimiendo aún más las ofertas. Para los Lores, la respuesta a los controles de precios suele ser una reducción de las ofertas de alquiler y el consiguiente aumento de precios. Y, ante las ofertas de alquiler más bajas en áreas de alta presión de anuncios, la demanda se desplazó a las áreas vecinas, lo que provocó nuevos aumentos de precios. Arias también cree que las ofertas habituales de alquiler pueden eliminarse en áreas con restricciones de precios y trasladarse a segmentos fuera del alcance de la regulación, como alquileres vacacionales o ventas. “Esto supondría menos viviendas habituales disponibles para alquilar, en contra del efecto buscado”.

Para María Matos, directora de estudio de Fotocasa, la nueva ley no es un buen augurio para los inquilinos, o aquellos ansiosos por alquilar. «Al frenar el crecimiento excesivo, esto dará un respiro temporal a los contratos actuales, pero a más largo plazo, los nuevos inquilinos o los grupos vulnerables, como los jóvenes que buscan una vivienda por primera vez, pueden encontrarse en un mercado cada vez más limitado, que es Será difícil entrar».

Razones de la caída de las expectativas

Hay muchos expertos que tienen la certeza de que los precios de los alquileres no bajarán por el tope, pero también hay economistas que agradecen la medida. Para Elga Molina, doctora en Ciencias Económicas y asesora jurídica del Servicio Municipal de la Vivienda de Tarragona, el hecho de que el límite de alquileres de Cataluña estuviera en vigor durante un año y medio antes de que se derogara la Constitución era motivo de consternación alentadora. “En los municipios con restricciones han bajado los precios, pero no las ofertas”, defendió. La experiencia de Cataluña fue breve, con la ley de la Generalitat de 2020 declarada inconstitucional por modificar contratos de arrendamiento que violaban el poder del Estado. La nueva ley aborda este obstáculo legal, proporcionando así el marco legal necesario para los topes de precios. De hecho, se espera que Cataluña sea una de las comunidades autónomas que reconozca la región de presión de precios.

Molina reconoció que los topes de alquiler «pueden desanimar a algunos propietarios y gravitar hacia el arrendamiento turístico, pero el arrendamiento seguirá siendo un negocio rentable en el entorno inflacionario actual. Se trata de mantenerse al día con el mercado». Precios consistentes. La oferta insuficiente es un problema tan arraigado que la gente a menudo quiere atribuirlo a las restricciones de precios”.

Manuel Gabarre, abogado especialista en vivienda e investigador del Observatorio de Delitos Económicos, también defendió el precio tope. Un ejemplo de esto es Alemania, donde a pesar de un pequeño stock de viviendas sociales, el alquiler es más barato que en España, según Gabarre, citando datos recopilados por Deloitte para 2022. Así, según los auditores, las rentas por metro cuadrado el año pasado fueron de 21,3 euros en Barcelona, ​​18,46 euros en Madrid, 18,9 euros en Múnich, 14,3 euros en Berlín y 13,6 euros en Hamburgo.

Alquilar un piso de 80 metros cuadrados cuesta 1.144 euros en Berlín y 1.704 euros en Barcelona. «Los precios medios de alquiler en la capital alemana son mucho más bajos que en la capital española, lo que es aún más importante si tenemos en cuenta la brecha de ingresos que existe entre los dos países», añadió Gabarre.Es Viena. Los precios son de 8,16 € el metro cuadrado en la capital austriaca, donde el 62% de los residentes vive en viviendas sociales.

Tours y Alquileres Temporales

En el Sindicato de Inquilinos de Madrid aplauden el tope del precio del alquiler, pero también se muestran escépticos sobre la efectividad real de la nueva ley. Advierten que muchos gobiernos locales y regionales se niegan a declarar riesgos en zonas de estrés y critican que no se haya abordado el turismo y los alquileres temporales, donde se pueden hacer ofertas residenciales directas. La asociación denunció la existencia de falsos contratos de arrendamiento temporal, teóricamente de menos de un año, destinados a estudiantes o trabajadores ocasionales que acaban como inquilinos de larga duración que son presionados para encontrar vivienda y aceptan el incumplimiento. como un plazo de cinco años o un tope del 2% en los aumentos de precios. Este límite superior también trae dificultades a su aplicación. «Lo cierto es que si el arrendador propone un aumento superior al 2% y el arrendatario se niega, entonces se le quita el 2%, pero el arrendador puede optar por pedir un aumento superior. Compromiso Sancionador».

Nuevas garantías para los inquilinos

Los inquilinos ven los valiosos logros de la nueva ley para los propietarios. Por lo tanto, los honorarios y gastos inmobiliarios incurridos en una propiedad de alquiler serán siempre a cargo del propietario. Así se evitarán los costes abusivos de no poder acceder a la vivienda por el desembolso inicial exigido en muchos casos. También prohíbe las subidas de alquiler por tener que incurrir en nuevos gastos, como comunidad, basura o cualquier otro cargo no pactado previamente, lo que añade seguridad a la aplicación del tope.

Implicaciones para inversores y propietarios

María Matos dijo que el tope de precios y su cambio repentino al mercado de alquiler podría ahuyentar a los grandes propietarios e inversionistas extranjeros a favor de otros mercados donde es probable que los márgenes de ganancias sean más altos. Para los pequeños propietarios, la nueva ley ofrece incentivos fiscales para compensar el tope de precios. Si el alquiler se reduce en más del 5%, descontarán el 90% de los ingresos del alquiler, siempre que la casa esté ubicada en una zona de precios ajustados.

Oferta de Vivienda, Puntos Clave

Aparte del desacuerdo sobre si los topes de precios son buenos para bajar los alquileres, el consenso entre expertos y políticos es que es necesario aumentar la cantidad de viviendas sociales. El Gobierno ha anunciado que financiará con fondos europeos 43.000 nuevas viviendas de alquiler asequible, que se sumarán a los 50.000 inmuebles adicionales en el banco malo de Sareb. Pero les llevará años llegar al mercado, y su entrada en el mercado está muy lejos de resolver los problemas de suministro.

Como explica Félix Lores de BBVA, «De los 26 millones de viviendas existentes en España, solo entre el 2 y el 3 por ciento se alquilan socialmente, frente a una media europea de alrededor del 10 por ciento. Para igualar la media europea, se necesitarían unos 2 millones de hogares. en este mercado social». Según el ritmo actual de construcción y las expectativas para los próximos dos años, esto requeriría asignar nada menos que todas las viviendas que se iniciarán en los próximos 16 años.

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