Negociación: precios bajos ocultos para bocanadas legítimas

“Me quieren engañar para que me compre una casa”, así resume Sergio la angustia que experimentó cuando se interesó por la ganga que encontró en Idealista. “Necesitaba una fianza de 7.000 euros, pero solo me enseñaron el certificado catastral”. Sorprendentemente, tras consultar con un abogado, se enteró de que según el Registro de la Propiedad, el piso pertenecía al Ivima (Instituto Madrileño de la Vivienda). En el último momento, retrocedió. «Mi abogado me advirtió que no podría registrar fácilmente la casa y pasaría años luchando contra el gobierno».

En un mercado inmobiliario cada vez más acalorado, crecen manzanas venenosas. El abogado del Bufete Casadeley, Javier Punset, recuerda bien el caso de Sergio. “Pretenden venderle una casa de conservación oficial donde el dueño registrado sigue siendo una entidad dependiente del gobierno.” Además, comprobaron que uno de los dueños no registrados ha muerto, y para colmo, la casa sigue endeudada. «Nada de esto fue dicho a los compradores».

La aversión a la casa de sus sueños puede comenzar antes de comprarla, en la etapa de depósito, lo que indica que debe conservarla. El abogado experto en derecho inmobiliario Alejandro Fuentes-Lojo advierte: “A veces la gente piensa que la firma del depósito no es importante, pero mucho cuidado con estos documentos porque los lleva el diablo. Sí. El que compra, aconsejan los abogados”, hay que hacer un análisis legal antes de firmar cualquier tipo de documento, es un error pensar que una inmobiliaria te va a garantizar que todo saldrá bien.”

Antes de pagar un euro, los expertos recomiendan recopilar toda la información posible sobre la casa, solicitando primero una breve nota en el registro de la propiedad. Punset explicó que esta es una forma de verificar «una cuestión tan importante como si el vendedor ha registrado su título de propiedad, las tasas o gravámenes que puedan existir en la finca o en la superficie del inmueble». Tal y como explican los abogados, si bien el registro no es obligatorio para vender un inmueble, “tenemos que extremar las precauciones porque ya no podemos estar seguros de que lo que nos dicen sea un fiel reflejo de la realidad jurídica del inmueble”.

Facturas simples para el cobro de los gravámenes que afecten a la vivienda. Llamado «cargo» en la jerga jurídica, porque se relaciona directamente con el inmueble y por tanto con su dueño. Tales como hipotecas, gravámenes o derechos de terceros. El director de Relaciones Institucionales del Registrador, Sebastián del Rey, destacó que es importante que “el sistema proteja a quienes confían en el contenido del registro”. Aclaró que esto significa que «la carga que viene después no me afectará». “Es responsabilidad del vendedor actualizar perfectamente el título y descripción de la propiedad”, subrayó.

Aunque es inusual, el nuevo propietario puede descubrir que la casa perteneció anteriormente a otro propietario. Una pareja ha arremetido contra muebles y pertenencias ajenas nada más abrir la puerta tras hacerse con un piso en Santander a través de una subasta judicial. Pertenecían a una mujer que compró la propiedad hace tres años pero nunca la registró. Después de una década de litigios y ventas, la Corte Suprema falló a favor de los nuevos propietarios porque no tenían forma de saber que la casa tenía otros residentes.

Otro punto a comprobar es si el inmueble está «al corriente de pagos», advirtió María Teresa Barrea, portavoz del Consejo General del Notariado. Hay pufos que persiguen casas, no morosos, como el IBI o la deuda con la comunidad. “En convenio con la Asociación de Administradores de Fincas, podemos en algunos lugares solicitar a una notaría un certificado de deuda del estado con la comunidad de propietarios”, apuntó y explicó que si bien es obligatorio presentar este certificado, “el comprador puede perdonar el procedimiento del Vendedor». En este caso, «advertimos de la falta de esta información y sus consecuencias que la finca se haga cargo del año en curso y de las tres primeras deudas». Barria destacó la importancia de estar siempre informado de la situación de la finca por los canales oficiales.

Aunque no siempre es fácil interpretar estos documentos legales. Decepcionado a veces porque el piso no es tan grande como se esperaba. Algunos anuncios inmobiliarios incluyen la superficie bruta (el perímetro de la casa) en lugar de los metros cuadrados útiles. Pero si el comprador lo visita y le parece bien, será difícil reclamar después, advierte Alejandro Fuentes-Lojo. Agregó que si pudiera notar la grieta y pasarla por alto, tampoco lo haría. «Hay que tener en cuenta que no se pueden alegar defectos evidentes», explicó. Para poder reclamar los gastos al vendedor por un defecto, una persona sin experiencia no debe ser capaz de detectar un defecto, como el envenenamiento por aluminio (una enfermedad del hormigón que afecta a las estructuras hechas con cemento de aluminio).

La ley te permite ceder tu casa —o pedir que baje el precio— cuando tiene fallas ocultas que la inutilizan o cuando baja su valor. En caso de duda, corresponde al juez decidir si el defecto es imputable. Por ejemplo, la audiencia provincial de Santa Cruz de Tenerife dictaminó en 2017 que no se necesitaban descuentos porque las casas construidas en 1952 no tenían medidores de agua separados.

Anuncios trampa

Los agentes inmobiliarios se encargan como intermediarios entre compradores y vendedores. Como advirtió el abogado Alejandro Fuentes-Lojo, «lo que no pueden hacer es anunciar una propiedad con piscina y luego descubrir que no la tienen». , añadió: «Los agentes inmobiliarios deben verificar la información proporcionada a los compradores». Además, las falsas promesas en los folletos pueden sofocar la compra. En 2017, el Tribunal Supremo dictaminó que un hombre había desestimado la compra de una vivienda a Martinsa Fadesa porque el campo de golf y la conexión a la autovía no estaban terminados como habían ofrecido en la fecha de entrega.

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