La compensaci贸n es injusta y la otra parte expropia

3MZSW4UFLBLOJJRNTQMOWDYS2A脕urea del Rosario (El PA脥S)

Aunque no nos demos cuenta, el proceso de modernizaci贸n de la infraestructura p煤blica de nuestro pa铆s est谩 indisolublemente ligado a los tr谩mites expropiatorios necesarios para llevar a cabo estos procesos.

De hecho, antes era necesario despojar a los antiguos due帽os de sus tierras para poder disfrutar de los ferrocarriles y carreteras que tenemos. Se trata del plan social que constituye el principio fundamental sobre el que se asienta la propiedad privada en nuestro ordenamiento jur铆dico: su subordinaci贸n al inter茅s general.

Ahora bien, el arte. El art铆culo 33 de la Constituci贸n Espa帽ola (CE) establece que para privar a alguien de su propiedad se debe pagar una indemnizaci贸n. Nuestros tribunales lo han interpretado de esta manera que dicha compensaci贸n debe darse como debida consideraci贸n a la propiedad expropiada: es decir, la compensaci贸n equitativa pagada no debe exceder ni ser inferior al valor de la propiedad expropiada.

Aqu铆 es donde comienzan los verdaderos problemas de interpretaci贸n. Porque en muchos casos, es dif铆cil averiguar qu茅 es una compensaci贸n justa. La actual Ley de Expropiaci贸n (LEF) se promulg贸 en 1954 y, como se puede imaginar, la realidad social ha cambiado dr谩sticamente. Repasamos brevemente las normas legales para la valoraci贸n de las tierras expropiadas desde entonces, centr谩ndonos en las de car谩cter rural.

La tierra r煤stica debe valorarse como la media aritm茅tica entre la mayor capitalizaci贸n de la renta y el valor de mercado de la propiedad en cuesti贸n, tal como se establece en la LEF anterior.

Sin embargo, la ley permite 芦valuar utilizando el est谩ndar de estimaci贸n que consideren m谩s adecuado禄, lo que abre la puerta a la libertad en los m茅todos de valoraci贸n, siempre que sea razonable.

En 1975, se aprob贸 la Ley de Tierras, que estipula que la tierra rural se valora por ingresos o por valor de mercado.

Y, en todo caso, se espera que la valoraci贸n se realice 鈥渄e acuerdo con las normas de expropiaci贸n que determinan espec铆ficamente su valor razonable鈥, por lo que en la pr谩ctica el m茅todo de valoraci贸n es b谩sicamente el mismo que en 1954.

La Ley de Suelo de 1992 derog贸 disposiciones contenidas en la legislaci贸n expropiatoria a efectos de tasaci贸n y estableci贸 un m茅todo de valoraci贸n reglado para la valoraci贸n catastral de suelo r煤stico para suelo no urbanizable o urbanizable sobre plano.

En 1998, la Ley de Tierras fue reformada nuevamente, estableciendo un sistema de precios preferenciales para las tierras rurales basado en el valor de mercado, y permitiendo la fijaci贸n de precios secundarios a trav茅s de la capitalizaci贸n de ingresos. Y, a los efectos del an谩lisis de los valores de mercado, la ley establece que la analog铆a de fincas comparables deber谩 tener en cuenta el r茅gimen urban铆stico de los terrenos expropiados.

Esto 煤ltimo es fundamental ya que la ley de suelo fue reformada nuevamente en 2007 para centrarse en la situaci贸n fundamental (f铆sica) como principio fundamental de la valoraci贸n del suelo ante la burbuja especulativa que se est谩 generando en el mercado inmobiliario. Entre ellos, en lugar de la clasificaci贸n urban铆stica en los mapas urban铆sticos. En otras palabras, sin esfuerzos de urbanizaci贸n, toda la tierra se considerar铆a rural. La 煤ltima Ley de Tierras (2015) contiene las mismas disposiciones.

Asimismo, la citada legislaci贸n prev茅 la capitalizaci贸n de las rentas en funci贸n del uso de dichos terrenos, que es la 煤nica forma de valorar los terrenos en situaci贸n esencialmente rural. Esto significa que el suelo r煤stico ordinario y el suelo urbanizable se valoran de la misma forma, aunque para suelo urbanizable previsto s铆 que ofrece la posibilidad de reclamar una compensaci贸n adicional.

La ley fue apelada ante la Corte Constitucional por una raz贸n que viol贸 los arts. 33 CE, desde entonces la expropiaci贸n se realizar谩 鈥渟in justa compensaci贸n, a un precio inferior al precio de mercado (鈥)鈥.

La Corte Constitucional dijo entonces que la indemnizaci贸n a que se refiere el art. El CE 33, al otorgar el derecho a la contraprestaci贸n econ贸mica correspondiente al 芦valor real禄 del bien, establece que debe existir un 芦equilibrio proporcional禄 entre el valor del terreno expropiado y la indemnizaci贸n correspondiente. Se concluy贸 que la Constituci贸n no exig铆a que la compensaci贸n se concentrara en el valor de mercado de los bienes expropiados, sino en su 芦valor real禄.

Sin embargo, algunos pueden considerar que el concepto de valor real de una cosa es un concepto legal muy incierto. Como se帽ala Juan de Lugo y Quiroga, acad茅mico de la Academia de Salamanca, un precio justo depende de multitud de circunstancias que 鈥渟olo Dios conoce鈥. No hay duda de que en una econom铆a de mercado el valor de un bien depende de lo que otros est茅n dispuestos a pagar por 茅l.

Resulta que en el transporte econ贸mico comunal de nuestra sociedad, desconociendo las circunstancias que afectan los precios justos, los indicadores de valor m谩s confiables que tenemos son aquellos que nos muestran cu谩nto est谩n pagando los compradores por un bien, ese es su valor de mercado. .

En resumen, hemos encontrado un m茅todo para determinar el valor de los bienes expropiados que se aparta del patr贸n general que rige la vida econ贸mica del ciudadano y que puede colocarlo en una posici贸n de relativo descontento. Adem谩s, si antes de la expropiaci贸n el afectado trata de recuperar la p茅rdida comprando un terreno en la misma zona, tiene que fijarse en el valor de mercado.

Entendemos que es necesario reflexionar sobre ello porque si bien la condici贸n expropiatoria es una carga de inter茅s general que debe ser soportada por los afectados, no deja de ser una forma de privaci贸n forzosa, en todo caso debe ser el 谩ngulo de restauraci贸n que no implique que el expropiado disminuya en su patrimonio en relaci贸n con su entorno econ贸mico.

Manuel Gald贸n a cargo de la expropiaci贸n de El Defensor de tu Vivienda

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