Áurea del Rosario (El PAÍS)
Aunque no nos demos cuenta, el proceso de modernización de la infraestructura pública de nuestro país está indisolublemente ligado a los trámites expropiatorios necesarios para llevar a cabo estos procesos.
De hecho, antes era necesario despojar a los antiguos dueños de sus tierras para poder disfrutar de los ferrocarriles y carreteras que tenemos. Se trata del plan social que constituye el principio fundamental sobre el que se asienta la propiedad privada en nuestro ordenamiento jurídico: su subordinación al interés general.
Ahora bien, el arte. El artículo 33 de la Constitución Española (CE) establece que para privar a alguien de su propiedad se debe pagar una indemnización. Nuestros tribunales lo han interpretado de esta manera que dicha compensación debe darse como debida consideración a la propiedad expropiada: es decir, la compensación equitativa pagada no debe exceder ni ser inferior al valor de la propiedad expropiada.
Aquí es donde comienzan los verdaderos problemas de interpretación. Porque en muchos casos, es difícil averiguar qué es una compensación justa. La actual Ley de Expropiación (LEF) se promulgó en 1954 y, como se puede imaginar, la realidad social ha cambiado drásticamente. Repasamos brevemente las normas legales para la valoración de las tierras expropiadas desde entonces, centrándonos en las de carácter rural.
La tierra rústica debe valorarse como la media aritmética entre la mayor capitalización de la renta y el valor de mercado de la propiedad en cuestión, tal como se establece en la LEF anterior.
Sin embargo, la ley permite «valuar utilizando el estándar de estimación que consideren más adecuado», lo que abre la puerta a la libertad en los métodos de valoración, siempre que sea razonable.
En 1975, se aprobó la Ley de Tierras, que estipula que la tierra rural se valora por ingresos o por valor de mercado.
Y, en todo caso, se espera que la valoración se realice “de acuerdo con las normas de expropiación que determinan específicamente su valor razonable”, por lo que en la práctica el método de valoración es básicamente el mismo que en 1954.
La Ley de Suelo de 1992 derogó disposiciones contenidas en la legislación expropiatoria a efectos de tasación y estableció un método de valoración reglado para la valoración catastral de suelo rústico para suelo no urbanizable o urbanizable sobre plano.
En 1998, la Ley de Tierras fue reformada nuevamente, estableciendo un sistema de precios preferenciales para las tierras rurales basado en el valor de mercado, y permitiendo la fijación de precios secundarios a través de la capitalización de ingresos. Y, a los efectos del análisis de los valores de mercado, la ley establece que la analogía de fincas comparables deberá tener en cuenta el régimen urbanístico de los terrenos expropiados.
Esto último es fundamental ya que la ley de suelo fue reformada nuevamente en 2007 para centrarse en la situación fundamental (física) como principio fundamental de la valoración del suelo ante la burbuja especulativa que se está generando en el mercado inmobiliario. Entre ellos, en lugar de la clasificación urbanística en los mapas urbanísticos. En otras palabras, sin esfuerzos de urbanización, toda la tierra se consideraría rural. La última Ley de Tierras (2015) contiene las mismas disposiciones.
Asimismo, la citada legislación prevé la capitalización de las rentas en función del uso de dichos terrenos, que es la única forma de valorar los terrenos en situación esencialmente rural. Esto significa que el suelo rústico ordinario y el suelo urbanizable se valoran de la misma forma, aunque para suelo urbanizable previsto sí que ofrece la posibilidad de reclamar una compensación adicional.
La ley fue apelada ante la Corte Constitucional por una razón que violó los arts. 33 CE, desde entonces la expropiación se realizará “sin justa compensación, a un precio inferior al precio de mercado (…)”.
La Corte Constitucional dijo entonces que la indemnización a que se refiere el art. El CE 33, al otorgar el derecho a la contraprestación económica correspondiente al «valor real» del bien, establece que debe existir un «equilibrio proporcional» entre el valor del terreno expropiado y la indemnización correspondiente. Se concluyó que la Constitución no exigía que la compensación se concentrara en el valor de mercado de los bienes expropiados, sino en su «valor real».
Sin embargo, algunos pueden considerar que el concepto de valor real de una cosa es un concepto legal muy incierto. Como señala Juan de Lugo y Quiroga, académico de la Academia de Salamanca, un precio justo depende de multitud de circunstancias que “solo Dios conoce”. No hay duda de que en una economía de mercado el valor de un bien depende de lo que otros estén dispuestos a pagar por él.
Resulta que en el transporte económico comunal de nuestra sociedad, desconociendo las circunstancias que afectan los precios justos, los indicadores de valor más confiables que tenemos son aquellos que nos muestran cuánto están pagando los compradores por un bien, ese es su valor de mercado. .
En resumen, hemos encontrado un método para determinar el valor de los bienes expropiados que se aparta del patrón general que rige la vida económica del ciudadano y que puede colocarlo en una posición de relativo descontento. Además, si antes de la expropiación el afectado trata de recuperar la pérdida comprando un terreno en la misma zona, tiene que fijarse en el valor de mercado.
Entendemos que es necesario reflexionar sobre ello porque si bien la condición expropiatoria es una carga de interés general que debe ser soportada por los afectados, no deja de ser una forma de privación forzosa, en todo caso debe ser el ángulo de restauración que no implique que el expropiado disminuya en su patrimonio en relación con su entorno económico.
Manuel Galdón a cargo de la expropiación de El Defensor de tu Vivienda
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