Este fenómeno conocido como “cohousing” es relativamente nuevo en España. Quizás más por su difusión mediática que por su realidad, ha comenzado a convertirse en un tema candente en la industria. Ocurre como resultado de una necesidad económica, cuando la oferta no logra adaptarse a la demanda. Sin embargo, la lenta rigidez del modelo jurídico nacional dificulta la posibilidad de adoptar las llamadas “nuevas soluciones habitacionales”. Por un lado, la normativa urbanística de cada ciudad se rige por sus leyes autonómicas, y por otro, el desarrollo de estas fórmulas se ve seriamente obstaculizado por la propia legislación civil. No es casualidad que el documento «España 2050» presentado por el presidente del Gobierno en mayo de 2021 mencione dos veces esta figura, aunque aquí se llama «covivienda». Se ve desde una doble perspectiva. El primero es sobre el futuro de las personas mayores y el potencial de un cambio del modelo actual de residencias de ancianos a un modelo de hogar compartido y autocuidado. En segundo lugar, esto parece predecible dada la dificultad del acceso privado a una vivienda digna, especialmente para los jóvenes, como alternativa a la compra o el alquiler tradicionales.
El prefijo de co-living o co-residing indica compartir, en este caso, espacio. Este es un obstáculo legal. Desde la perspectiva de la urbanización, los conceptos utilizados y la clasificación jurídica civil de los contratos son un rompecabezas binomial que no se puede armar. Unas normas urbanísticas inflexibles clasifican los usos permitidos para cada solar y parcela, por lo que las edificaciones sólo pueden destinarse a usos especificados en la normativa. ¿Es la convivencia un lugar permanente para vivir? ¿Además de la vivienda, se sumarán otros servicios? Estas preguntas son a priori porque, dependiendo de las respuestas, nos encontraremos ante si la LAU se aplica o no al uso residencial, y en caso afirmativo, habrá que definir si el arrendamiento es de uso residencial o distinto al residencial. Pero también hay que tener en cuenta que si el edificio no tiene divisiones horizontales, tenemos que recurrir al régimen general del Código Civil y sus diferentes tipos de contrato. Además, como posibilidad, podemos recurrir a sistemas cooperativos. Pero el problema se complica. Si el producto de co-living integra otros servicios paralelos o complementarios, podemos encontrarnos estancados en el espacio hotelero turístico, un lugar donde ningún promotor quiere entrar porque es más restrictivo y cada comunidad autónoma tiene una legislación propia, asumiendo competencias exclusivas.
En la actualidad, el gobierno se enfrenta a cuestiones muy delicadas, como las necesidades y dificultades de vivienda, y ha adoptado un enfoque permeable en algunas implementaciones. Sin embargo, como ocurre con la vivienda turística, si aumenta, la legislación existente terminará.
El camino que tome este número en el mercado estará determinado por el tiempo y las verdaderas necesidades de los usuarios. Al poco tiempo comenzaron a producirse algunas adaptaciones. Sin embargo, al contrario de lo que pueda parecer, la mejor aceptación es encontrarle más sentido a un fin distinto a la intención original. Convivencia para personas mayores. Las oportunidades de convivencia para los jóvenes se consideran opciones para independizarse o trasladarse a otro lugar de trabajo. Pero la realidad acaba por imponerse. La convivencia no es fácil, y la mayoría de la gente seguramente querría un proyecto de vida hogareño, una verdadera independencia, por lo que la experiencia, más que la solución, dura poco. En cambio, con los adultos mayores (adultos mayores) se hace exactamente lo contrario. Un refugio solitario y frío no es el mejor ambiente para las etapas finales de la vida. Apóyense unos a otros y cuídense unos a otros. Gestión y organización propia. La compañía y el poder compartir la vida cotidiana se presenta como un escenario atractivo y útil.
Como resultado, las experiencias que surgen en torno a este núcleo poblacional van tomando forma y tienen cierta influencia mediática. De hecho, se trata de una solución residencial muy eficaz. Las propuestas de las ciudades ahora deben tener una forma jurídica técnica. Cooperativas autónomas. Operadores profesionales que prestan servicios en régimen de arrendamiento o alquiler. Ambos tienen las mismas posibilidades de implementación. Pero en última instancia, como todo, el tiempo y la demanda dictarán si este tipo de convivencia acaba siendo una opción residencial alternativa. Los derechos siempre vienen después.
José Méndez, MÉNDEZ LIT Socio Director.